Investimento em imóveis

Por anos a fio ouvi falar que o melhor investimento era o em imóveis pois o governo não podia tomá-los, a inflação na corroia seu valor e voce ainda poderia os alugar, sempre argumentava
m.


Acredito que sob certo ponto de vista, nada mais correto. Em uma conjuntura de governo pouco confiável tanto juridica quanto economicamente, é fácil perceber o quanto melhor é um investimento em algo concreto - que inclusive voce pode "sentar em cima" - do que em algo que muitas vezes são os escritos em um papel, dizendo que voce tem um saldo de X no banco Y, e assim minimizando os riscos de ser obrigado a contemplar as suas economias se esvaindo sem poder fazer nada, como ocorria nos anos de inflação, ou com o confisco dos ativos do plano Collor. Possuir imóveis e alugá-los para obter renda era o sonho dourado de toda uma classe da sociedade. O proprietário de imóveis, teria sempre um percentual favorável ao alugá-lo, tirando vantagem de que a maioria da população sequer poderia se aproximar de adquirir um imóvel.

Atualmente ocorre uma inversão desta logica, de certa forma perversa que perdurou muitos anos no Brasil: O proprietário de imóvel vem obtendo um percentual cada vez menor em alugueis com relação ao valor do imóvel. Por que isto acontece?


Dificil e temerário eleger apenas um fator como responsável pela inversão desta lógica, mas existem evidências que apontam para um causador comum com todos os fatores: a existência do que poderia ser identificado como uma "bolha"* nos preços dos imóveis, que seria em parte causada pelos estímulos governamentais ao crédito imobiliário e crescimento da renda.



Como consequência, com mais pessoas adquirindo imóveis, reduz-se a procura pelo aluguel, e aumenta a demanda por novos empreendimentos, imóveis na planta, etc. O que por sua vez impacta diretamente no preços dos terrenos urbanos (que tiveram uma alta pornográfica, e ainda maior que a dos imóveis prontos) citando especialmente as grandes capitais como São Paulo e Rio de Janeiro. Sem falar no gargalo de mão de obra para a construção civil, do engenheiro ao operário. O índice de desemprego da economia que já pode ser considerado baixo, no setor da construção civil verifica-se uma escassez de mão de obra dramática, que também limita a expansão do setor, bem como aumenta os custos. (Vale lembrar as grandes obras de infraestrutura do PAC, que também consomem parte importante da mão de obra do setor).


Assim, os imóveis novos são lançados com uma demanda superaquecida, num ambiente de custos crescentes e gargalos, naturalmente tendem a ter uma espiral de preços para cima sem limite. Aliás, sabemos aonde está este limite: na demanda. Quem tem coragem de cortá-la? Sem falar nos riscos em que um corte abrupto na demanda pode trazer para toda a economia.

Deixando um pouco de lado o mercado de construção civil e olhando para o mercado imobiliário, o que se vê é uma alta nunca antes vista no preço dos imóveis tanto novos como usados, e somado este ambiente com a possibilidade já citada de redução na demanda pelo aluguel, o valor dos aluguéis não teve o fôlego de manter as mesmas taxas de aumento nos preços dos imóveis, as razões neste descompasso podem estar tanto vinculadas com a redução da demanda como com o aumento da oferta de imóveis, tanto novos, quanto usados para aluguel.


Portanto, hoje investir em imóveis já nem se parece tanto com o investir em imóveis de anos atrás, especialmente se levar em consideração o risco de o dinheiro que está entrando no setor "secar", o que poderia causar uma queda substancial nos preços para um realinhamento com a realidade, e sem também do retorno esperado dos aluguéis que atualmente é muito baixo se comparado a outras formas de investimento.

Só recentemente os meios de comunicação acharam interessante observar este descompasso entre valor dos imóveis versus aluguéis, olhe aqui e aqui, onde mais ponderações podem ser vistas sobre o assunto.


*Bolha seria todo movimento de preços de um determinado ativo baseado em fundamentos irreais ou artificiais, ou ainda artificialmente forjados.